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浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院繼續(xù)教育中心與阿里巴巴直播中心合作之專(zhuān)家話(huà)題

12月20記錄。

【嘉賓介紹】葉宏偉，浙江六和律師事務(wù)所律師，浙江大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所法律事務(wù)部主任，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟(jì)法、合同法的教學(xué)研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務(wù)工作。 擔(dān)任了包括城建集團(tuán)、萬(wàn)向集團(tuán)（傾城之戀）、國(guó)都集團(tuán)、大華集團(tuán)、青鳥(niǎo)房產(chǎn)、證大集團(tuán)、省工信房產(chǎn)、多元房產(chǎn)集團(tuán)、都市房網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團(tuán)公司的法律顧問(wèn)，同時(shí)還擔(dān)任海南省三亞市房管局的法律顧問(wèn)，主持過(guò)證大集團(tuán)與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國(guó)最大的房產(chǎn)糾紛集團(tuán)仲裁案(192戶(hù)業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
    【精彩看點(diǎn)】

一、作為房地產(chǎn)商或普通的房產(chǎn)投資者，你思考過(guò)這些問(wèn)題嗎？
    現(xiàn)在是投資的好時(shí)候嗎？投什么最好？    （好租、好賣(mài)、好用）
    國(guó)外的基金為什么來(lái)中國(guó)？你能從中得益嗎？
    中國(guó)未來(lái)最福的房地產(chǎn)商會(huì)是誰(shuí)？從事什么行業(yè)，又會(huì)是誰(shuí)？
    當(dāng)前房地產(chǎn)商的最大戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)在哪里，中國(guó)會(huì)發(fā)生尤先科事件嗎？
    發(fā)展觀——科學(xué)發(fā)展觀——和諧社會(huì)
    原罪——仇富
    房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（政策、市場(chǎng)、法律）
    二、2006房地產(chǎn)糾紛焦點(diǎn)與分析對(duì)策
    【主持人】雪鶯

    (10:02:55) 主持人說(shuō)：各位網(wǎng)友大家上午好，今天的直播主題是“阿里商學(xué)院系列：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律 ”我們請(qǐng)到的嘉賓是葉宏偉律師，

    (10:03:03) 主持人說(shuō)：他是浙江六和律師事務(wù)所律師，浙江大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所法律事務(wù)部主任，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁，主要從事經(jīng)濟(jì)法、

    (10:03:10) 主持人說(shuō)：合同法的教學(xué)研究工作，以及房地產(chǎn)方面的律師服務(wù)工作。 擔(dān)任了包括城建集團(tuán)、萬(wàn)向集團(tuán)（傾城之戀）、國(guó)都集團(tuán)、大華集團(tuán)、青鳥(niǎo)房產(chǎn)、證大集團(tuán)、

    (10:03:15) 主持人說(shuō)：多元房產(chǎn)集團(tuán)、都市房網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家知名房產(chǎn)集團(tuán)公司的法律顧問(wèn)，同時(shí)還擔(dān)任海南省三亞市房管局的法律顧問(wèn)，

    (10:03:22) 主持人說(shuō)：主持過(guò)證大集團(tuán)與全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(Century21 real estate)的合作談判，并于2002年9月2日簽署協(xié)議，承辦了全國(guó)最大的房產(chǎn)糾紛集團(tuán)仲裁案(192戶(hù)業(yè)主仲裁案)，具有較深厚的理論功底和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

    (10:03:45) 主持人說(shuō)：關(guān)于老百姓對(duì)房地產(chǎn)商恩恩怨怨，日子好過(guò)了，但是價(jià)格也漲了，政府也難辦了，房子、房子、房子，真是頭痛，請(qǐng)葉老師跟我們談一下頭痛的房子。

    (10:04:09) 主持人說(shuō)：今天主題演講請(qǐng)葉老師談一個(gè)小時(shí)左右，后面一個(gè)小時(shí)請(qǐng)各位網(wǎng)友談?wù)劮孔拥乃崽鹂嗬?、恩恩怨怨，或者是跟房子的疑?wèn)，下面請(qǐng)葉老師給予一個(gè)回答。

    (10:04:34) 葉宏偉說(shuō)：非常高興我們今天能到阿里巴巴來(lái)做嘉賓，實(shí)際上剛才主持人對(duì)我做了一個(gè)介紹，另外說(shuō)了一個(gè)成份，就是我也是房奴，我每月要付按揭。

    (10:04:41) 主持人說(shuō)：按揭多少？

    (10:05:29) 葉宏偉說(shuō)：這是秘密，我也有很多辛酸苦辣，到目前為止我也是賺錢(qián)的，我覺(jué)得很多消費(fèi)者跟開(kāi)放商對(duì)立的時(shí)候，也存在了一個(gè)問(wèn)題，我剛剛交付的一個(gè)房子，少打了兩個(gè)洞，衛(wèi)生間的地方做成了廚房間，因?yàn)樯俅騼蓚€(gè)洞，要賠償49000塊。

    (10:05:45) 葉宏偉說(shuō)：因?yàn)槲沂锹蓭?，他仔?xì)斟酌覺(jué)得賠錢(qián)比較好，我這個(gè)事情給他反映一年多時(shí)間了，就是不給我解決。

    (10:05:52) 主持人說(shuō)：然后就逼著他賠錢(qián)？

    (10:06:18) 葉宏偉說(shuō)：我沒(méi)辦法，昨天下午我接待了很多人的電話(huà)，我每天的很大一塊工作是接受別人的咨詢(xún)，我有一個(gè)朋友買(mǎi)了一個(gè)房子，這個(gè)房子買(mǎi)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商告訴他這個(gè)地方很好，但是好多的情況，旁邊是一個(gè)工廠(chǎng)，

    (10:06:27) 葉宏偉說(shuō)：昨天尋求我到底怎么辦，昨天晚上打電話(huà)給我，我估計(jì)已經(jīng)順利解決了。

    (10:06:34) 主持人說(shuō)：按照你的主題線(xiàn)索來(lái)講一下。

    (10:07:15) 葉宏偉說(shuō)：首先給大家做一個(gè)報(bào)告，分這么幾塊東西來(lái)講，第一塊是房地產(chǎn)的重要性，第一個(gè)想講一下房地產(chǎn)投資對(duì)政府、老百姓的重要性，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)四樣事情是必須的，第一個(gè)是衣、第二個(gè)是食，老百姓衣食解決了，

    (10:07:46) 葉宏偉說(shuō)：下面要解決住的問(wèn)題，現(xiàn)在住的問(wèn)題是老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，大家知道在05年的時(shí)候，政協(xié)提出了這樣的問(wèn)題，剛才主持人說(shuō)的，05年的關(guān)鍵詞里面老百姓關(guān)心的三大問(wèn)題，第一個(gè)是醫(yī)療，第二個(gè)是教育，第三個(gè)是住房。

    (10:08:20) 葉宏偉說(shuō)：朱镕基總理答記者問(wèn)的時(shí)候，其中有人問(wèn)到有什么辦法平抑房?jī)r(jià)，那就是用組合拳，這是政府一項(xiàng)關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)地方政府、中央政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)非常重要，不能打趴下，現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)GDP里面將近20%到25%之間是來(lái)自房產(chǎn)增長(zhǎng)。

    (10:08:59) 葉宏偉說(shuō)：舉個(gè)例子杭州下城區(qū)的GDP稅收收入里面60%來(lái)自于房地產(chǎn)，整個(gè)浙江省的統(tǒng)計(jì)36%來(lái)自于房地產(chǎn)，也就是說(shuō)一輛車(chē)子有3臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)的話(huà)，有一臺(tái)來(lái)自房地產(chǎn)，西湖這么美，西線(xiàn)改造投資100億，馬上西溪濕地還要投資，

    (10:09:07) 葉宏偉說(shuō)：很大的來(lái)源是土地出讓金。

    (10:09:19) 主持人說(shuō)：我聽(tīng)明白了，這成了中央政府和地方政府博弈的過(guò)程。

    (10:09:48) 葉宏偉說(shuō)：對(duì)，這導(dǎo)致了中央政府和地方政府之間上有政策、下有對(duì)策，房?jī)r(jià)跌了土地賣(mài)給誰(shuí)，對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)這是政治問(wèn)題，政治問(wèn)題首先要平抑這個(gè)問(wèn)題，兩者之間存在著博弈。

    (10:10:09) 主持人說(shuō)：同時(shí)細(xì)化到了戶(hù)型都要來(lái)規(guī)定，房地產(chǎn)商也會(huì)說(shuō)出臺(tái)國(guó)八條，還有國(guó)四條、國(guó)二條，到國(guó)二條就死翹翹了。

    (10:10:43) 葉宏偉說(shuō)：06年是房地產(chǎn)的多事之秋，尤其是房產(chǎn)調(diào)控的新問(wèn)題，大量的社?；疬M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，上海在03、04、05年是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，我們的老百姓對(duì)房地產(chǎn)也是有體會(huì)，房?jī)r(jià)上漲太厲害了。

    (10:11:31) 葉宏偉說(shuō)：房地產(chǎn)確實(shí)有暴利的問(wèn)題，這里可以講一個(gè)東西，大家看孟德?tīng)柕姆蚱夼判邪?，中?guó)的這一對(duì)夫妻，排在全球夫婦里面的第四名，62億人民幣，全球排名也是非常高的，比貝克漢姆夫婦還高，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)賺錢(qián)很厲害的。

    (10:11:40) 主持人說(shuō)：我們不用這些渠道了解，我們從福布斯、胡潤(rùn)排行榜就知道了。

    (10:12:01) 主持人說(shuō)：像朱盟一、徐榮茂等等，都是從事房地產(chǎn)投資的，做房地產(chǎn)可以這么講，也是有錢(qián)賺，而且絕對(duì)是一個(gè)暴利的產(chǎn)業(yè)。

    (10:13:03) 葉宏偉說(shuō)：昨天我晚上回家的時(shí)候，我看了王石的《道路與夢(mèng)想》，我以前看過(guò)，昨天看，他說(shuō)25%以下利潤(rùn)房地產(chǎn)方面不做的，很多人覺(jué)得他很傻，人家說(shuō)是40%以下的利潤(rùn)不做的，深圳要到25%以上利潤(rùn)的是很困難的了，要做40%以上利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商都消亡了。

    (10:13:32) 葉宏偉說(shuō)：其實(shí)這種利潤(rùn)是不正常的，王石也講了，最終利潤(rùn)是要平均化的，房地產(chǎn)利潤(rùn)高了以后，大量的企業(yè)，比如說(shuō)賣(mài)皮裝、賣(mài)皮鞋的，他也做房地產(chǎn)，因?yàn)槔麧?rùn)高，現(xiàn)在宏觀調(diào)控之后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商難過(guò)了，

    (10:14:01) 葉宏偉說(shuō)：他把這塊地到銀行貸款，去典當(dāng)，典當(dāng)?shù)睦⑹呛芨叩?，那可能年利息達(dá)到50%左右，原來(lái)預(yù)計(jì)利潤(rùn)40%，現(xiàn)在典當(dāng)要50%，反過(guò)來(lái)就要虧本，所以現(xiàn)在總的來(lái)說(shuō)我們身邊很多的房地產(chǎn)所謂的富翁很多都是房地產(chǎn)有關(guān)系的。

    (10:14:06) 葉宏偉說(shuō)：杭州也是一樣。

    (10:14:36) 主持人說(shuō)：對(duì)杭州包括氣金鑫（音），我們直播室也采訪(fǎng)過(guò)他。對(duì)于房地產(chǎn)方面你有沒(méi)有所思考這個(gè)問(wèn)題？

    (10:15:01) 葉宏偉說(shuō)：對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)這也是需要思考的問(wèn)題，老百姓沒(méi)有這么多錢(qián)，但是并不壓抑想賺錢(qián)或者至少是買(mǎi)一棟房子的夢(mèng)想，老百姓提這個(gè)問(wèn)題，到底要不要買(mǎi)房，平時(shí)在飯桌上都在問(wèn)，要不要買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣的房，

    (10:15:30) 葉宏偉說(shuō)：我個(gè)人認(rèn)為你自己去買(mǎi)房子住的，我覺(jué)得在杭州、上海等等都一樣，如果自己住的，我感覺(jué)你是可以買(mǎi)的，如果你買(mǎi)了短期之內(nèi)買(mǎi)進(jìn)，想明年賺錢(qián)的，你在杭州不要買(mǎi)，因?yàn)槟愕亩愗?fù)太高了，舉個(gè)例子今年買(mǎi)房子一百萬(wàn)，

    (10:16:17) 葉宏偉說(shuō)：明年或者后年可以賣(mài)到一百一十萬(wàn)，你看起來(lái)賺十萬(wàn)，實(shí)際上沒(méi)有賺到，那你利息的話(huà)要十二萬(wàn)，那還要中介費(fèi)，加起來(lái)有10%左右，一百萬(wàn)賣(mài)出去最終是一百一十萬(wàn)是虧的，個(gè)人認(rèn)為短期之內(nèi)買(mǎi)房是為了賣(mài)房投資的話(huà)沒(méi)有必要。

    (10:16:40) 葉宏偉說(shuō)：有人想中長(zhǎng)期投資，五年十年以后，或者是小孩在浙大讀書(shū)，以后可能在杭州工作也可以住，不住的話(huà)也可以賣(mài)掉，我認(rèn)為這種還是可以的，就是居住投資兩相宜是可以的。

    (10:16:57) 葉宏偉說(shuō)：這種他要投資的話(huà)，在杭州來(lái)說(shuō)要投市中心的，郊區(qū)的房子危險(xiǎn)性還是很大的，因?yàn)榻紖^(qū)的需求彈性是很大的。

    (10:17:28) 葉宏偉說(shuō)：郊區(qū)的房子第一個(gè)問(wèn)題是沒(méi)有配套，幼兒園沒(méi)有、一個(gè)超市也沒(méi)有，醫(yī)院也沒(méi)有的，公交車(chē)也沒(méi)有的，這個(gè)地方比如說(shuō)一百萬(wàn)買(mǎi)了房子，一個(gè)月能租多少呢？可能是五百塊、六百塊，那反過(guò)來(lái)在市區(qū)買(mǎi)一套房子，那兩千塊、三千塊也是可以的。

    (10:17:52) 葉宏偉說(shuō)：郊區(qū)的房子投資的話(huà)要謹(jǐn)慎，除非買(mǎi)別墅，那絕對(duì)禁止的品種里面其中就有別墅，高爾夫，杭州這一輪行情漲過(guò)了，再買(mǎi)沒(méi)有什么意義了，

    (10:18:24) 葉宏偉說(shuō)：我現(xiàn)在認(rèn)為你一定要去買(mǎi)房子做投資的話(huà)，一定要把握好三個(gè)好的原則，第一個(gè)好租，買(mǎi)進(jìn)來(lái)以后不賣(mài)，那租出去也可以，比如說(shuō)黃龍雅園很好，四十個(gè)平方可以租三千塊，

    (10:18:48) 葉宏偉說(shuō)：世貿(mào)麗金也是不錯(cuò)的，另外還有財(cái)富置業(yè)，大量的日本人住在這里，而且是在市中心。

    (10:18:54) 主持人說(shuō)：第一個(gè)好租，最好在市中心。

    (10:19:30) 葉宏偉說(shuō)：第二個(gè)好賣(mài)，有的房子掛出去半年沒(méi)有動(dòng)靜，因?yàn)楣?yīng)量非常多，有的房子自己不住，一大半都是為了賣(mài)，又沒(méi)有人要，就很難賣(mài)出去了，黃龍雅苑要賣(mài)的話(huà)，快的話(huà)一個(gè)星期能夠賣(mài)掉。

    (10:20:03) 葉宏偉說(shuō)：第三個(gè)就是好用，在市中心周邊方便，公交車(chē)方便、幼兒園方便、醫(yī)院也方便、小區(qū)也方便。

    (10:20:15) 主持人說(shuō)：這個(gè)限定是在市中心？

    (10:20:28) 葉宏偉說(shuō)：對(duì)，又想投資又想賣(mài)就是市中心，純粹住的話(huà)那也是可以的。

    (10:20:38) 主持人說(shuō)：想住又要出租的話(huà)，那最好投資市中心。

    (10:21:13) 葉宏偉說(shuō)：經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化，香港我們可以看到跌的幅度在市中心是最小的，跌的都是在周邊的，另外買(mǎi)商鋪的話(huà)就是為了出租的，那你顯然買(mǎi)市中心，雖然貴，但是它的收益是比較穩(wěn)定的。

    (10:21:36) 葉宏偉說(shuō)：還有一個(gè)就是寫(xiě)字樓怎么辦，那可以的，那又是要買(mǎi)最好的，還是李嘉誠(chéng)的一句話(huà)“地段、地段、地段”。

    (10:21:41) 主持人說(shuō)：國(guó)外的基金呢？

    (10:22:14) 葉宏偉說(shuō)：國(guó)外的基金為什么來(lái)中國(guó)，老百姓買(mǎi)房來(lái)住，作為機(jī)構(gòu)投資者，他到中國(guó)來(lái)很顯然不是為了自己住房子，他就是為了投資，但是我們可以看到國(guó)外的基金大量的涌進(jìn)，雖然在05年宏觀調(diào)控，

    (10:22:56) 葉宏偉說(shuō)：高盛他們投資給我們七億人民幣，我們看到專(zhuān)門(mén)收很多的項(xiàng)目到國(guó)外上市，最喜歡收類(lèi)似于銀泰百貨的東西，85%以上出租出去的，外國(guó)人喜歡包裝以后到新加坡或者美國(guó)上市，為什么喜歡這個(gè)東西呢？

    (10:23:23) 葉宏偉說(shuō)：第一個(gè)賭人民幣升值，第二個(gè)因?yàn)檫@一種房子風(fēng)險(xiǎn)很小，已經(jīng)出租出去了，出租出去以后這個(gè)房子拿到平均年回報(bào)6-8%，我們知道日本的存款利息多少呢？0%，

    (10:23:49) 葉宏偉說(shuō)：利率基本上穩(wěn)定的，我們把這樣的自然包拿到日本或者是新加坡發(fā)行馬上搶掉了，我們看有一個(gè)項(xiàng)目在國(guó)外非常好，在國(guó)內(nèi)并不一定認(rèn)可。

    (10:24:33) 葉宏偉說(shuō)：老百姓在股市里面要與樁共舞，我們老百姓對(duì)大勢(shì)判斷，首先未來(lái)大勢(shì)是好的，做五到十年的打算問(wèn)題不大，另外這種投的是帶租約的，租的有85%以上的，銀泰百貨，這種包裝期很短，馬上就上市了。

    (10:24:55) 主持人說(shuō)：中國(guó)未來(lái)最富的房地產(chǎn)商會(huì)是誰(shuí)？

    (10:25:51) 葉宏偉說(shuō)：我接觸了很多的地產(chǎn)商，他開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，最后走進(jìn)去是凄然淚下，我舉個(gè)例子吧，湘華園這個(gè)項(xiàng)目是非常市中心的，離我們的武林光摻非常低的，當(dāng)時(shí)湘華園賣(mài)出去的房子，當(dāng)時(shí)是三千塊左右的水平，交完房以后，過(guò)了兩年，這些業(yè)主就來(lái)找開(kāi)發(fā)商了，要求賠償。

    (10:26:25) 葉宏偉說(shuō)：當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，廣告商講這里面有6000平方米的中心綠地、中心花園，實(shí)際上兌現(xiàn)的是1800平方米，這些老百姓雖然房收了，兩年還不到一點(diǎn)的時(shí)候，過(guò)來(lái)跟開(kāi)發(fā)商提出來(lái)了，我要你賠錢(qián)，

    (10:26:50) 葉宏偉說(shuō)：廣告商說(shuō)6000平方米中心花園，但是到哪里去了？我要賠錢(qián)，我插一句話(huà)，這個(gè)時(shí)候房子漲了多少？漲到七千到八千左右，現(xiàn)在九千到一萬(wàn)左右的水平，老總想不通了，

    (10:27:33) 葉宏偉說(shuō)：我賺的錢(qián)還沒(méi)有你多，宋衛(wèi)平說(shuō)，我賺的錢(qián)超過(guò)兩千萬(wàn)，老太太買(mǎi)了十多套房子，她在我這里賺到兩千八百萬(wàn)，不如老太太多，已經(jīng)賺這么多，已經(jīng)夠了，為什么還要找我呢，最后這個(gè)案子的判決是我們商華園賠巨額賠償，每戶(hù)賠了2%，

    (10:28:11) 葉宏偉說(shuō)：累計(jì)起來(lái)有一千多萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商走進(jìn)去第一個(gè)感覺(jué)是賺的錢(qián)沒(méi)有業(yè)主多，第二個(gè)想法是賺錢(qián)了還跟我打官司，另外走進(jìn)去跟我沒(méi)有任何關(guān)系，沒(méi)有我的一套房子，連跟我吃飯的弟兄、員工都沒(méi)有辦法安排，

    (10:28:37) 葉宏偉說(shuō)：所以引發(fā)出一個(gè)問(wèn)題，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)最大的富翁從哪幾個(gè)口子上來(lái)？我覺(jué)得最大的富翁是房地產(chǎn)中介行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是萬(wàn)歲行業(yè)，中國(guó)這么多人，很多人都要買(mǎi)房，

    (10:28:56) 葉宏偉說(shuō)：所以可以做很長(zhǎng)時(shí)間的，中介行業(yè)是萬(wàn)萬(wàn)歲行業(yè)，哪怕你現(xiàn)在有房了，你還要換新房，如果沒(méi)有房還得買(mǎi)房，我覺(jué)得中介最好。

    (10:29:10) 主持人說(shuō)：這是不是跟你的身份有關(guān)，你是二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行總裁，到什么山唱什么歌。

    (10:29:34) 葉宏偉說(shuō)：我們投資這個(gè)行業(yè)是非常有信心的，我們正而八經(jīng)到這里干的，在美國(guó)前十名的地產(chǎn)商全是中介商，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商。

    (10:29:50) 主持人說(shuō)：裕興房產(chǎn)老總說(shuō)中國(guó)最富的房地產(chǎn)商是房地產(chǎn)中介開(kāi)發(fā)商。

    (10:30:15) 葉宏偉說(shuō)：美國(guó)二手房交易跟一手房比例是八比一，可供的一手房已經(jīng)很少了。阿里巴巴所在的地方，我在讀大學(xué)的時(shí)候是一個(gè)稻田，不僅阿里巴巴這個(gè)地方，

    (10:30:42) 葉宏偉說(shuō)：教工路以西的地方都是道歉，但是現(xiàn)在你看阿里巴巴這個(gè)地方已經(jīng)沒(méi)有地方開(kāi)發(fā)了，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)只能到西邊了，要買(mǎi)一套房怎么辦呢？只能買(mǎi)二手房，我個(gè)人這樣想，說(shuō)法對(duì)不對(duì)，大家來(lái)檢驗(yàn)，

    (10:31:12) 葉宏偉說(shuō)：也許五年以后再到阿里巴巴直播室，那可能會(huì)認(rèn)可，當(dāng)時(shí)高盛來(lái)杭州談判考察，我就問(wèn)他，中介行業(yè)去年這么困難的情況下，全行業(yè)虧損的情況下，為什么還選擇中介，第二個(gè)問(wèn)題你怎么把這么多投進(jìn)來(lái)的錢(qián)兌現(xiàn)，

    (10:31:41) 葉宏偉說(shuō)：一點(diǎn)七億人民幣，如果開(kāi)中介的話(huà)二十萬(wàn)一家，可以開(kāi)到850家直營(yíng)店，為什么他不自己開(kāi)，為什么投進(jìn)來(lái)，為什么全身而退，他說(shuō)美國(guó)的現(xiàn)在就是中國(guó)的未來(lái)，他說(shuō)渠道是非常好的。

    (10:32:10) 葉宏偉說(shuō)：中介公司現(xiàn)在建立的就是一個(gè)渠道，跟國(guó)美電器是一樣的，家樂(lè)福超市、物美超市說(shuō)白了就是渠道，中介公司里面也是一樣的，房子是不是他生產(chǎn)的？不是的，但是你不通過(guò)中介公司買(mǎi)不到好的房子。

    (10:32:46) 主持人說(shuō)：不僅房產(chǎn)、電器，汽車(chē)也是一樣，我曾經(jīng)跟元通汽車(chē)的朋友聊過(guò)，我說(shuō)你為什么不買(mǎi)車(chē)，他說(shuō)跟國(guó)美一樣的，以前格力、海爾空調(diào)牛，現(xiàn)在國(guó)美牛，他說(shuō)以后肯定是汽車(chē)渠道商牛，他說(shuō)等汽車(chē)降價(jià)，這是杭州元通汽車(chē)的朋友跟我講的。

    (10:33:16) 葉宏偉說(shuō)：以阿里巴巴為例，淘寶網(wǎng)說(shuō)白了做了一個(gè)渠道，我給你租一個(gè)店面，你自己在這個(gè)上面，我收租金、傭金，實(shí)際上它也是建設(shè)一個(gè)渠道，那么我想再一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)未來(lái)是比較好的，

    (10:33:42) 葉宏偉說(shuō)：利潤(rùn)最高的可能是中介行業(yè)，我們中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)中介博弈的這些人，這里面有很多了，包括我愛(ài)我家、中原、二十一世紀(jì)，看誰(shuí)笑到最后，就像網(wǎng)站有很多公司競(jìng)爭(zhēng)，看誰(shuí)勝出了。

    (10:34:12) 葉宏偉說(shuō)：還有一個(gè)我想講的問(wèn)題，現(xiàn)在既然房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)是好的，但是短期之內(nèi)會(huì)比較痛苦，那么現(xiàn)在當(dāng)前來(lái)說(shuō)或者說(shuō)近一段時(shí)間里面最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？我的判斷是由于仇富心態(tài)，由于政治因素，我擔(dān)心會(huì)爆發(fā)俄羅斯一樣的尤先科事件，

    (10:34:40) 葉宏偉說(shuō)：大家知道尤先科是普京搞下來(lái)的，尤先科是俄羅斯首富，這里講一個(gè)案例，杭州城西樓盤(pán)，這是國(guó)有改制 過(guò)來(lái)的，花了多少錢(qián)？1.27個(gè)億人民幣，

    (10:35:26) 葉宏偉說(shuō)：實(shí)際上資產(chǎn)超不超過(guò)1.27億呢？一個(gè)樓盤(pán)就超過(guò)一個(gè)億，這里已經(jīng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)里面爆發(fā)一個(gè)事情，老百姓把地下四百多個(gè)車(chē)庫(kù)霸占了，一般來(lái)說(shuō)地下車(chē)庫(kù)是賣(mài)錢(qián)的，二十萬(wàn)一個(gè)，那四百個(gè)車(chē)庫(kù)就是九千萬(wàn)到一個(gè)億給老百姓霸占了，最后開(kāi)發(fā)商選擇了無(wú)奈，

    (10:36:03) 葉宏偉說(shuō)：一言不發(fā)，開(kāi)    (10:36:39)出口鳥(niǎo)，那開(kāi)發(fā)商本來(lái)形象不好，一個(gè)車(chē)位可以賣(mài)到這么多錢(qián)，那可能爆發(fā)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，可能自己被抓進(jìn)去，他選擇暫時(shí)不發(fā)表任何意見(jiàn)，

    (10:36:39) 葉宏偉說(shuō)：在那里不說(shuō)，選擇了沉默，我的擔(dān)心部分驗(yàn)證了，你看上海陳良宇倒臺(tái)以后，大量的房產(chǎn)商要么到國(guó)外去，要么手機(jī)聯(lián)系不到了，要么抓進(jìn)去了，實(shí)際上我們說(shuō)這里面確實(shí)在國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程當(dāng)中，很多開(kāi)發(fā)商都是黑色交易一夜暴富。

    (10:36:46) 葉宏偉說(shuō)：這個(gè)里面老百姓的仇富心理也是有道理的。

    (10:37:03) 主持人說(shuō)：現(xiàn)在房地產(chǎn)商和政府的關(guān)系也有點(diǎn)像以前的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)，其實(shí)也是利用了剪刀差。

    (10:37:47) 葉宏偉說(shuō)：原來(lái)的國(guó)有企業(yè)沒(méi)有改制之前，我是國(guó)有企業(yè)老總，反正是國(guó)有的，那便宜一點(diǎn)給我們，現(xiàn)在有一些地方的部長(zhǎng)都是賣(mài)出去了，都是五萬(wàn)塊一畝、六萬(wàn)塊一畝賣(mài)出去的，現(xiàn)在價(jià)格多少，五百萬(wàn)、六百萬(wàn)，

    (10:38:01) 葉宏偉說(shuō)：光土地轉(zhuǎn)了50億，這個(gè)是在高額的利潤(rùn)面前。

    (10:38:11) 主持人說(shuō)：占用農(nóng)業(yè)用地，統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)，用剪刀差讓房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，的確有這樣的情況。

    (10:38:46) 葉宏偉說(shuō)：看北京的劉植華市長(zhǎng)，還有陳良宇市長(zhǎng)，你看買(mǎi)過(guò)來(lái)六萬(wàn)塊錢(qián)一畝，賣(mài)出去的房子已經(jīng)改制好了，完全按照市場(chǎng)的，這里的利潤(rùn)增長(zhǎng)性太大了，老百姓痛恨在這一點(diǎn)。

    (10:38:55) 主持人說(shuō)：的確不怪老百姓，這里老百姓被剝削、被盤(pán)剝。

    (10:39:44) 葉宏偉說(shuō)：國(guó)家政府用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)平息，但是又有一個(gè)問(wèn)題，浙大的經(jīng)濟(jì)適用房三百方，再舉個(gè)例子，杭州馬騰路這里的經(jīng)濟(jì)適用房最大的是多少？180方，這么好的地方，賣(mài)給他2700塊一個(gè)平方。

    (10:40:16) 葉宏偉說(shuō)：杭州雖然一年有一百萬(wàn)方經(jīng)濟(jì)適用房，但是真正拿來(lái)上市的不到30萬(wàn)方，70萬(wàn)方是單位定點(diǎn)供應(yīng)的，是政府自己弄的，我想弄一套，你要不來(lái)的，

    (10:40:39) 葉宏偉說(shuō)：這里面確實(shí)老百姓很痛苦的，馬騰路怎么能造經(jīng)濟(jì)適用房，誰(shuí)買(mǎi)到就賺錢(qián)，你買(mǎi)到，我買(mǎi)不到，所以我覺(jué)得這里面確實(shí)有很多的問(wèn)題。

    (10:40:45) 主持人說(shuō)：你有沒(méi)有這樣的解決方案呢？

    (10:41:19) 葉宏偉說(shuō)：三年前我就提出來(lái)，早在國(guó)外就失敗的，中國(guó)兩個(gè)問(wèn)題，好的房子都給開(kāi)著奔馳、寶馬的政府人買(mǎi)去了，真正沒(méi)有錢(qián)的人，三千、兩千平方的人也買(mǎi)不起，當(dāng)時(shí)我就建議，我說(shuō)政府應(yīng)該大量造廉租房。

    (10:42:02) 葉宏偉說(shuō)：造小一點(diǎn)，廉租房，馬路上要飯的人，一百塊錢(qián)租金一個(gè)月，那沒(méi)有意見(jiàn)，你說(shuō)買(mǎi)奔馳、寶馬的人，那這里也沒(méi)有人住，中央現(xiàn)在注意了，已經(jīng)感覺(jué)到這個(gè)問(wèn)題了，經(jīng)濟(jì)適用房要縮小規(guī)模，要大量造廉租房，這是真正買(mǎi)不起房的人，是租的。

    (10:42:21) 主持人說(shuō)：謝謝你的直言，我們來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，分別是政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，講完風(fēng)險(xiǎn)以后，我們接下來(lái)集中回答網(wǎng)友的問(wèn)題。

    (10:42:50) 葉宏偉說(shuō)：第一個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)，剛才已經(jīng)講了很多了，06年國(guó)家為什么出臺(tái)這么多政策，出現(xiàn)了兩年變五年的營(yíng)業(yè)稅，八月一號(hào)出臺(tái)個(gè)人所得稅，上個(gè)星期三我在西湖法院審理一個(gè)案件，

    (10:43:20) 葉宏偉說(shuō)：這個(gè)案子稅收引起的，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房06年1月1號(hào)，賣(mài)家拖在那里不供貨，由于8也1號(hào)出臺(tái)稅收政策，那現(xiàn)在稅收就這套房子，98.6萬(wàn)的房子，增加了6.5萬(wàn)的稅收，那雙方爭(zhēng)執(zhí)不下來(lái)，

    (10:44:11) 葉宏偉說(shuō)：這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是什么東西引起的呢？是由于政策和政治風(fēng)險(xiǎn)引起的，第一個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)，第二個(gè)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我說(shuō)我現(xiàn)在做房子沒(méi)有虧的，但是有一套很險(xiǎn)的，稅太高了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)什么造成的？市場(chǎng)造成的。

    (10:44:50) 葉宏偉說(shuō)：閑林當(dāng)時(shí)很翹，也是非常好的，這里就是市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面，目前最大的問(wèn)題是法律法規(guī)多變，一會(huì)兒這么說(shuō)，一會(huì)兒那樣說(shuō)，每個(gè)部門(mén)說(shuō)法不一樣，造成了案子大量爆發(fā)，商華園的案件，當(dāng)時(shí)老百姓認(rèn)為什么呢？

    (10:45:18) 葉宏偉說(shuō)：樓書(shū)一般給你看看的，不是合同的一部分，那最高人民法院出來(lái)一個(gè)解釋?zhuān)P(guān)于三房買(mǎi)賣(mài)后同若干規(guī)定的解釋?zhuān)瑯菚?shū)是一部分，那我們周總就想得到了，

    (10:45:46) 葉宏偉說(shuō)：我們一般法律法規(guī)是沒(méi)有書(shū)解的，現(xiàn)在是有書(shū)解的 ，他們拿到這個(gè)東西到我這里來(lái)，要求賠錢(qián)，不是欺詐我，六千平方米的中心花園找出來(lái)，那沒(méi)有就賠錢(qián)，賠錢(qián)怎么賠，當(dāng)時(shí)律師事務(wù)所做一個(gè)創(chuàng)新，

    (10:46:28) 葉宏偉說(shuō)：來(lái)怎么賠，但是交到下城法院的時(shí)候，開(kāi)了三次會(huì)議，完了還不能形成建議，那最后一句話(huà)，開(kāi)發(fā)商賠2%是恰當(dāng)?shù)?，?shí)際上這個(gè)理念，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是什么東西引起的呢？是因?yàn)槲覀兺蝗恢g國(guó)家出臺(tái)了這么一個(gè)政策導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

    (10:46:38) 主持人說(shuō)：其實(shí)我個(gè)人覺(jué)得樓書(shū)也應(yīng)該列為合同一部分，你覺(jué)得呢？

    (10:47:07) 葉宏偉說(shuō)：現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有爭(zhēng)議的，當(dāng)時(shí)這個(gè)也是一個(gè)慣例，都是吹的天花爛醉，我還是提醒今天看視頻直播的人，你們買(mǎi)房的時(shí)候，樓書(shū)一定要叫開(kāi)發(fā)商蓋章。

    (10:47:42) 葉宏偉說(shuō)：完了以后你把所有的樓書(shū)收集，包括開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙上做廣告的問(wèn)題，另外你要看樓書(shū)上的內(nèi)容，是不是明確具體的，如果不明確具體的，你打官司，法院目前的審判慣例的話(huà)不會(huì)支持的。

    (10:48:11) 葉宏偉說(shuō)：商華園六千平方米的中心大花園，那這是明確的，這對(duì)你的購(gòu)買(mǎi)肯定是完全不一樣的，六千平方米相當(dāng)于九畝地，這樣一個(gè)東西在武林廣場(chǎng)的話(huà)是很厲害的，

    (10:48:39) 葉宏偉說(shuō)：完了以后商華園請(qǐng)我上課，我說(shuō)你這里存在一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)講中心大花園，對(duì)我來(lái)說(shuō)1800平方米夠了，我們認(rèn)為50平方夠多了，我沒(méi)講多少，那這樣的情況就抓不住了。

    (10:49:21) 葉宏偉說(shuō)：第二個(gè)問(wèn)題，作為消費(fèi)者要注意的，如果說(shuō)這個(gè)開(kāi)發(fā)商最后樓書(shū)上說(shuō)六千平方米中心大花園，兌現(xiàn)不了，那造1800平方米的大花園，那發(fā)一個(gè)函，你接了這個(gè)函以后，按照合同規(guī)定，15天之內(nèi)必須做出同意不同意的決定，如果不做出決定那視為同意，

    (10:50:02) 葉宏偉說(shuō)：這里合同第十條就有了，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，征得政府統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，在接到的十天內(nèi)通知消費(fèi)者，買(mǎi)房人在接收到通知之后15天做出決定，同意不同意，商華園比較典型了，那肯定是不同意，

    (10:50:17) 葉宏偉說(shuō)：這樣的問(wèn)題，很多的情況下要咨詢(xún)律師，不要說(shuō)樓書(shū)一拿出去，跟他交涉可能死的一敗涂地。

    (10:51:08) 葉宏偉說(shuō)：目前房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)榱⒎ê芏嗲闆r是不完善的，是有很多空白的。舉個(gè)例子現(xiàn)在關(guān)于地下車(chē)位的所有權(quán)、會(huì)所的所有權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在很多人來(lái)咨詢(xún)，他就問(wèn)了，這個(gè)怎么辦呢，有些人買(mǎi)了房，前天他們討論叫我參加，我沒(méi)有去，綠城綠園業(yè)主要跟旅程打官司，

    (10:51:41) 葉宏偉說(shuō)：就是地下車(chē)位的問(wèn)題，我們國(guó)家的規(guī)定目前是沒(méi)有的，有不同的判決，南京的判決是什么呢？地下車(chē)位和會(huì)所是應(yīng)該歸業(yè)主的，判業(yè)主勝訴了，上海判地下車(chē)位和會(huì)所是應(yīng)該歸開(kāi)發(fā)商的，也判了，那我們杭州這個(gè)問(wèn)題怎么辦呢？

    (10:52:09) 葉宏偉說(shuō)：有幾點(diǎn)我們業(yè)主要注意的，你去買(mǎi)房的時(shí)候，第一個(gè)會(huì)所你要是他確認(rèn)，歸你們所有的，如果說(shuō)在會(huì)所或者是地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商明確說(shuō)了，會(huì)所和地下車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，如果有這樣的規(guī)定的話(huà)，

    (10:52:41) 葉宏偉說(shuō)：那對(duì)業(yè)主不利，目前來(lái)說(shuō)的沒(méi)有辦法的辦法，有這個(gè)約定，對(duì)業(yè)主就有利了，沒(méi)有這個(gè)約定反過(guò)來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，第二個(gè)問(wèn)題，假定這個(gè)會(huì)所和這個(gè)地下車(chē)庫(kù)雙方?jīng)]有約定過(guò)，也沒(méi)有約定給開(kāi)發(fā)商、也沒(méi)有約定給業(yè)主，

    (10:53:07) 葉宏偉說(shuō)：沒(méi)有約定給誰(shuí)的，物權(quán)法里面規(guī)定，物權(quán)法初稿里面規(guī)定沒(méi)有約定就貴業(yè)主，沒(méi)有約定看誰(shuí)投資誰(shuí)收益，誰(shuí)投資的？開(kāi)發(fā)商投資的，現(xiàn)在最后的稿還沒(méi)有出來(lái)，

    (10:53:22) 葉宏偉說(shuō)：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我這樣考慮，第二個(gè)有約定執(zhí)行約定，第二個(gè)沒(méi)有約定，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是歸開(kāi)發(fā)商所有。

    (10:54:14) 葉宏偉說(shuō)：會(huì)所是要?dú)w開(kāi)發(fā)商所有，車(chē)庫(kù)我個(gè)人認(rèn)為，車(chē)庫(kù)一般來(lái)說(shuō)是應(yīng)該不能賣(mài)的，杭州包括全國(guó)很多地下車(chē)位是不能賣(mài)的，如果是有這個(gè)人用車(chē)，那能不能賣(mài)呢？這個(gè)是使用權(quán)，能買(mǎi)的東西是屬于產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法或者產(chǎn)權(quán)里邊很重要的原則是房產(chǎn)證、土地證、契證。

    (10:54:50) 葉宏偉說(shuō)：第三個(gè)我覺(jué)得這里面可能要注意的問(wèn)題，即使對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)判決不一定是歸業(yè)主，但是開(kāi)發(fā)商這個(gè)是要賣(mài)掉的，包括車(chē)庫(kù)，你業(yè)主不要就賣(mài)給別人了，我認(rèn)為這是違法的，我們有相應(yīng)的判例，我想跟業(yè)主說(shuō)一下，最典型的是杭州最早的關(guān)于會(huì)所的法律糾紛，

    (10:55:20) 葉宏偉說(shuō)：就是杭州的西溪?jiǎng)e墅，這是什么意思呢？當(dāng)時(shí)西溪?jiǎng)e墅是有產(chǎn)權(quán)的，完了以后開(kāi)發(fā)商就把這個(gè)會(huì)所賣(mài)給別人的人，然后我們杭州市房管局把會(huì)所給過(guò)戶(hù)了，比如說(shuō)你是開(kāi)發(fā)商賣(mài)給我，房管局也過(guò)戶(hù)了，

    (10:55:50) 葉宏偉說(shuō)：最后業(yè)主把誰(shuí)作為被告呢，第一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，第二個(gè)選擇就是告政府，政府這個(gè)是亂作為，是違法的，最后告杭州市房管局，雖然業(yè)主敗訴了，但是出臺(tái)規(guī)定，凡是會(huì)所一律不能過(guò)戶(hù)，

    (10:56:16) 葉宏偉說(shuō)：也不能抵押，能抵押的話(huà)律師可能馬上想出一個(gè)主意了，你是寧夏的，你就抵給我，那這不也是又過(guò)戶(hù)了，現(xiàn)在杭州的會(huì)所是賣(mài)不來(lái)的。

    (10:56:36) 主持人說(shuō)：今天大概您的主題演講到這里差不多了，接下來(lái)有非常多網(wǎng)友的問(wèn)題，我想請(qǐng)葉老師進(jìn)行一個(gè)回答，先來(lái)看第一個(gè)網(wǎng)友的問(wèn)題。

    (10:57:08) 主持人說(shuō)：若水思遙：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)向什么樣的趨勢(shì)發(fā)展呢？

    (10:57:37) 葉宏偉說(shuō)：杭州的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定的，濱江房產(chǎn)還是有一定下跌的，今年賣(mài)四千六，明年還賣(mài)四千六的話(huà)，那相當(dāng)于是跌的，GDP每年增長(zhǎng)10%，沒(méi)有漲就是跌了，

    (10:58:02) 葉宏偉說(shuō)：市區(qū)房?jī)r(jià)還是比較堅(jiān)挺的，買(mǎi)周邊房子要注意了，如果你投資房子的話(huà)，那小縣城不要投，外來(lái)人口比較有限，你要賣(mài)給人家，那接受的盤(pán)比較小。

    (10:58:10) 主持人說(shuō)：嘉興這種地方呢？

    (10:58:42) 葉宏偉說(shuō)：嘉興有一個(gè)特殊情況，磁懸浮，還有上海過(guò)來(lái)最近的地方，上海大量的工業(yè)可能轉(zhuǎn)移到嘉興、嘉善，普通二三線(xiàn)城市我覺(jué)得不要買(mǎi)，還是買(mǎi)省會(huì)城市比較穩(wěn)妥。

    (10:58:54) 主持人說(shuō)：魯中花：請(qǐng)問(wèn)葉老師今后房?jī)r(jià)有可能下降嗎

    (10:59:33) 葉宏偉說(shuō)：已經(jīng)下降了，我們從幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，第一個(gè)是增量，看房地產(chǎn)投資，就像水一樣的，自來(lái)水前面多了，那后面少了，第二個(gè)房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，我了解一些房子跌的比較厲害的，本來(lái)賣(mài)一萬(wàn)多，現(xiàn)在賣(mài)七千、六千，賣(mài)不動(dòng)。

           褚立 整理