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大型房產(chǎn)公開(kāi)課—任志強(qiáng),鐘偉談房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì),房產(chǎn)金融
2014-02-05
隨著,黨的十七大順利召開(kāi),“十七大”報(bào)告中提出高度重視“住房問(wèn)題”: 國(guó)家將加大宏觀調(diào)控力度,出臺(tái)實(shí)施一系列房產(chǎn)新政。前段時(shí)間,央行持續(xù)提高利率水平,等于增加了開(kāi)發(fā)商貸款成本,減少市場(chǎng)供應(yīng)量,業(yè)界盛傳加息將可能間接導(dǎo)致樓價(jià)上漲。圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的一系列問(wèn)題接踵而至,對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),下一步該如何走,也是撲朔迷離。在房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)格局下,商人不會(huì)放棄賺錢的機(jī)會(huì),但是企業(yè)做得好壞的關(guān)鍵,還是在于是否滿足顧客的需求,企業(yè)是否能在現(xiàn)有的模式中把握創(chuàng)新。
10月20日,在桂花飄香的西溪校園里,浙大CCE中心特別迎來(lái)了北京華遠(yuǎn)集團(tuán)的總裁任志強(qiáng)先生和北京師范大學(xué)金融學(xué)的鐘偉教授兩位嘉賓。這天也特別迎來(lái)了浙江大學(xué)房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修A183期的開(kāi)班,很多經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)員準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在教室里,還有來(lái)自山東的學(xué)員,特地從山東趕到了杭州,向房產(chǎn)界知名人士學(xué)習(xí)“取經(jīng)”。
做房產(chǎn)最重要的是不要做“白開(kāi)水”
任志強(qiáng)先生主講的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)課程,以課程內(nèi)容1/3的分量,告訴開(kāi)發(fā)商“能干什么才知道想做什么”,關(guān)鍵是找準(zhǔn)自己的定位。他說(shuō),開(kāi)發(fā)商的角色可以是企業(yè)家,風(fēng)險(xiǎn)管理者和團(tuán)隊(duì)建設(shè)者,對(duì)客戶而言可能就是分析師,創(chuàng)造者,推銷者,提供者;對(duì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)而言,是雇主,客戶,管理者;對(duì)資本市場(chǎng)而言,是推銷者,談判者,借方投資伙伴;但對(duì)公眾而言,就是規(guī)劃者,推銷者,談判者和提供者。“做房產(chǎn)最重要的是,不要做‘白開(kāi)水’”,任先生給在座的學(xué)員忠告,他幽默地舉了個(gè)吃飯叫酒水的例子,如果選擇啤酒,服務(wù)員可能會(huì)問(wèn)你要青島,還是燕京?如果選擇飲料,會(huì)問(wèn)你要橙汁還是西瓜汁?惟獨(dú)當(dāng)你說(shuō)要白開(kāi)水的時(shí)候,不會(huì)問(wèn)要哪種白開(kāi)水。他說(shuō),開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品要有自己的特色。任先生曾經(jīng)考察過(guò)了迪拜新城區(qū)規(guī)劃的例子。 在一片沙漠中引入海水,整個(gè)城區(qū)從飛機(jī)上看是一個(gè)圖騰的標(biāo)志,十分震撼,同時(shí)每一座房子又都成了海景房。在新城區(qū)里目前正在建設(shè)世界最高的大廈—迪拜塔以及迪拜樂(lè)園等,未來(lái)這里將是中東地區(qū)乃至世界最奢華的游覽商貿(mào)易勝地。講座中,在場(chǎng)學(xué)員無(wú)不被任先生帶來(lái)的一張張實(shí)例照片所震撼。任先生的課在上午就結(jié)束了,很多學(xué)員在課間休息時(shí)抓住時(shí)機(jī),咨詢?nèi)蜗壬绾伍_(kāi)發(fā)新的房產(chǎn)項(xiàng)目等問(wèn)題,任先生對(duì)“浙大學(xué)生”的好學(xué)精神很是贊賞,除了為學(xué)員答疑之外,還給了很多學(xué)員非常有用的建議。
房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷上市熱潮
鐘偉教授的講課風(fēng)格一如他的研究一樣嚴(yán)謹(jǐn),他講授的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及多渠道融資分析,他通過(guò)數(shù)據(jù)分析06年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況,對(duì)07/08年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。鐘教授說(shuō), 房地產(chǎn)企業(yè)目前在經(jīng)歷上市熱潮, A股市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率接近百倍,市值超過(guò)萬(wàn)億,融資計(jì)劃超過(guò)千億,這種高溢價(jià)顯示出,房地產(chǎn)企業(yè)在目前的時(shí)點(diǎn)上市幾乎是進(jìn)退自如的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的上市帶來(lái)的好處也是非常多的,他說(shuō),對(duì)于有地?zé)o錢的銀行來(lái),上市是把囤地風(fēng)險(xiǎn)從自身轉(zhuǎn)向投資者的過(guò)程,也是套現(xiàn)和推進(jìn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的過(guò)程;對(duì)于有錢無(wú)地的企業(yè)來(lái)說(shuō),上市是落袋為安的進(jìn)程,這些企業(yè)的實(shí)際價(jià)值和業(yè)務(wù)的連續(xù)性相當(dāng)?shù)?。?duì)于有錢有地的企業(yè),上市融資加速了行業(yè)集中。鐘教授隨后介紹了很多種企業(yè)上市的實(shí)例以及上市方式的選擇。他建議說(shuō),企業(yè)上市可以選擇境內(nèi),也可以選擇境外;可以選擇股改上市,或者買殼上市,或者BVI上市。上市應(yīng)當(dāng)考慮的是PA、PE的水平,考慮交易所持續(xù)監(jiān)管和雙重法律管轄的壓力;考慮融資規(guī)模等多種因素。而在目前各市場(chǎng)比較中,A股、H股市場(chǎng)可以使得房地產(chǎn)企業(yè)上市獲得高溢價(jià)。針對(duì)每種上市方法,鐘教授都舉例進(jìn)行了詳細(xì)的介紹,對(duì)于切身密切相關(guān)的主題,學(xué)員們非常專注地聽(tīng)講。課后采訪了一些學(xué)員,他們普遍對(duì)今天的課程表示滿意:能學(xué)到很實(shí)用的知識(shí),而且是近距離得跟專家討論問(wèn)題,很有針對(duì)性,今天收獲很大。
在短短的幾個(gè)小時(shí)中,學(xué)員們學(xué)習(xí)到的或許是任先生,鐘教授通過(guò)幾年甚至十幾年時(shí)間學(xué)習(xí)總結(jié)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),通過(guò)課堂,他們把有用的信息傳遞給了學(xué)員,學(xué)員們?cè)谡n程的學(xué)習(xí)中得到收獲,這才真正證明了學(xué)習(xí)的價(jià)值,另一方面也證明了浙大CCE中心作為權(quán)威培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的實(shí)力。浙大CCE中心真誠(chéng)辦學(xué)8周年,努力為學(xué)員搭建學(xué)習(xí)知識(shí)、交流商機(jī)、溝通貿(mào)易的平臺(tái),立志成為學(xué)員繼續(xù)教育的“好伙伴”,將會(huì)繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài),為學(xué)員呈現(xiàn)更多的專業(yè)性講座。
浙大CCE中心 呂瑾