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　　目前，杭州房地產(chǎn)市場到了極度敏感的時刻，"樓市是否會崩盤"、"政府是否會救市"是所有人關(guān)心的兩大焦點問題。

　　2014年5月24日，浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心研究員、浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長、浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛為浙江大學(xué)現(xiàn)代房地產(chǎn)總裁高級研修班的學(xué)員們帶來《中國房地產(chǎn)市場走勢與調(diào)控政策》，本次課程分別從以下七部分來展開。

　　一、春節(jié)后，由于杭州的兩個樓盤率先降價，引發(fā)了全國乃至全世界，對中國房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

　　二、到底什么是崩盤？

　　三、杭州房地產(chǎn)市場和中國房地產(chǎn)市場有崩盤的征兆嗎？

　　四、中國房地產(chǎn)到底可不可能崩盤？

　　五、政府會出手救市嗎？

　　六、應(yīng)不應(yīng)該救市？

　　七、普通公民如何面對時局

下面小編就今天的課程為大家做一些梳理：

會崩盤嗎？

　　理論上不會，存在崩盤風(fēng)險，崩盤不是死掉

　　諸多輿論將中國房地產(chǎn)市場指向可怕的方向——崩盤，而關(guān)于中國房地產(chǎn)市場會否走上這條路，丁建剛認(rèn)為雖然從理論上來說不會崩盤，但當(dāng)集體預(yù)期悲觀的時候，還是可能出現(xiàn)。同時，他也指出，崩盤并不等于死掉。

　　第一、理論上來說不會崩盤。理論上中國房地產(chǎn)市場不論是從總量、城市化進程、還是從大量的舊城改造需求、土地壟斷以及中國外匯管制來分析，絕無崩盤的可能。

　　第二、存在崩盤風(fēng)險。如果大家預(yù)計今年房價要漲30%，杭州可能很多樓盤都已經(jīng)賣光了；反之，如果說大家預(yù)計今年房價要跌30%，那么今年從頭到尾的銷售也許會持續(xù)萎靡。行情慘淡的背后，其實是預(yù)期的低迷，當(dāng)集體預(yù)期悲觀，那么樓市有可能崩盤。

　　第三、崩盤不是死掉。比如97年香港樓市崩盤，但經(jīng)過長期調(diào)整后，樓價已經(jīng)回升。中國房地產(chǎn)市場后面還會長，哪怕崩盤了還沒有結(jié)束，崩盤不是死掉。

　　丁建剛分析認(rèn)為，開發(fā)商如今面臨著“降價虧死，不降價等死”的局面，而杭州作為中國房地產(chǎn)市場上一個標(biāo)志性的城市，若出現(xiàn)崩盤，決不可能是單一城市的崩盤，一定波及到全國。

會救市嗎？

　　只能選擇救市，救市先救購房者信心，若不救市各行業(yè)將受影響

　　3月的政府工作報告中，已經(jīng)明確提出了分類調(diào)控的思路。政府到底應(yīng)不應(yīng)該救市？如何救市？不救市會出現(xiàn)何種后果？丁建剛分析認(rèn)為，樓市已到了生死存亡的關(guān)鍵時刻，在此情況下，政府只能選擇救市。

　　第一、政策不應(yīng)扼頸市場。樓市出臺最嚴(yán)厲調(diào)控政策，以期遏制房價過快增長。如今，房價走勢并未如預(yù)期中的平穩(wěn)中上升，部分城市出現(xiàn)大幅降價，引發(fā)市場恐慌。丁建剛認(rèn)為，從現(xiàn)階段的情況看，像杭州這樣的城市，現(xiàn)階段即使是解除“限購”措施，都不會引發(fā)房價的上漲。

　　第二、只能選擇救市，救市應(yīng)先救購房者信心。必須迅速恢復(fù)市場正常的信心和預(yù)期，這就是所謂的“救市”?，F(xiàn)在不救信心，危機到來，可能救市都來不及。

　　“預(yù)期是決定人們購買行為最重要的因素。”丁建剛說。誰來改變?nèi)藗兊念A(yù)期？丁建剛認(rèn)為，在當(dāng)前的環(huán)境形勢之下，需要政府實施行動，來拯救預(yù)期，拯救信心。

　　第三、如果不救市，各行業(yè)都會受影響。一旦樓市崩盤，發(fā)展商自然是首當(dāng)其沖，接下來就是鋼材、水泥、石材等制造業(yè)面臨困境，采礦、能源機械、廣告、裝飾等行業(yè)也有負(fù)面影響，樓市崩盤影響銀行擔(dān)保品價值，引起銀行貸款質(zhì)量惡化，不良貸款上升，房地產(chǎn)價格進一步下跌，是互相傳導(dǎo)的惡性循環(huán)。

購房者如何面對時局？

　　適當(dāng)減少持有量，置換優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兌換美元對沖，剛需選擇超跌樓盤

　　市場低迷，崩盤論甚囂塵上，救市預(yù)期仍需等待，普通公民應(yīng)當(dāng)如何面對時局？有迫切需求的剛需購房者該如何選擇？手上持有較多不動產(chǎn)的投資客又當(dāng)如何處置資產(chǎn)？結(jié)合上文分析，丁建剛為投資者和剛需購房者提出了幾點短期和中長期建議。

　　對于剛性需求的購房者來說，丁建剛建議選擇已經(jīng)大幅度下跌的區(qū)塊和樓盤，不過同時也要注意應(yīng)當(dāng)選擇比較認(rèn)可的區(qū)塊，起碼是適合生活的。

　　而對于手上持有較多不動產(chǎn)的投資性需求者來說，丁建剛也提出了三點建議：第一，根據(jù)自己的實際情況減少持有量；第二，將手中持有的物業(yè)換成優(yōu)質(zhì)物業(yè)；第三，購置部分美元對沖，“我建議大家資產(chǎn)較多要配置一點美元進行對沖，未必能賺錢，但是可能會減少損失?！?/p>

　　“中國房地產(chǎn)市場仍然有10年甚至更長時間的發(fā)展歷程，沒有結(jié)束，絕對沒有結(jié)束，城市化是邁向現(xiàn)代化的必由之路，城鎮(zhèn)化是未來10年最大內(nèi)需潛力所在。”提及中國樓市前景，丁建剛?cè)缡钦f。

浙大CCE中心主任葉宏偉為丁建剛老師頒發(fā)聘書，特聘丁老師為浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心研究員，并在CCE合影留念。

　　最后，非常感謝丁建剛老師的精彩課程，明天將由浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院高級培訓(xùn)中心主任，浙江大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)博士、浙江大學(xué)不動產(chǎn)研究基金會奠基捐贈人、杭州仲裁委員會仲裁員、知名律師帶來房《地產(chǎn)法律風(fēng)險防范》。精彩課程明天繼續(xù)~~~不見不散！

浙大CCE中心 李婧 報道/攝影